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寫字樓裝飾裝修都有哪些管理辦法?裝修管理實施與控制技巧

發布日期:2019-06-03 作者: 點擊:

  裝修管理這一項對于一個物業管理者來說,是必修的一門基本課。

  在裝修管理工作的同時,對于還未入住的業主來說,是對物業服務初印象的一個考量,在入住前有一個友好的接觸氛圍對日后的管理工作幫助至關重要。同時,也是我們了解業主的最佳時機,一起來看看物業管家的裝修管理實施與控技巧吧!

  一、裝修管理的意義

操逼视频  1、裝修管理將使業主逐步認識到物業公司的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息,從而認識、了解、認可物業企業的管理與服務;

操逼视频  2、同時也是物業管理人員了解業主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機;

  3、在業主裝修的過程中,將會產生一系列的問題,例如:違規裝修、環境衛生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業主關系的處理等等。如何讓這些問題少發生或者不發生,就是考驗我們工作能力的時候。

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  二、裝修管理必備相關知識

  1、房屋建筑工程知識

  2、識圖

  3、裝修知識

  4、施工操作及安全常識

  5、消防知識

  6、環境條例

  7、行為心理學

  8、風水學知識

  三、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

  《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(中華人民共和國建設部令第110號)于2002年2月26日經第53次部常務會議討論通過,自2002年5月1日起實施。

  四、物業公司裝修批準權限

操逼视频  1、非結構變動由物業管理公司查勘、鑒定、批準;

操逼视频  2、結構變動應經房地產行政主管部門批準,物業管理公司可有償代辦;

  3、專用設備(如煤氣表、管線等)的變動,必須報請有關主管部門批準,物業管理公司可有償代辦。

  五、裝修不宜審批的情況

操逼视频  1、改變建筑外部面貌

  2、涉及消防隱患

  3、有可能破壞預埋管線

操逼视频  4、對承重和分戶有影響

  六、裝修管理的流程設定

  裝修手續辦理

操逼视频  1、在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候,要充分了解業主的真實裝修意圖,解答業主的相關問題;

  2、例如:在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路(可視對講、有線電視、網絡、電話等)、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等;

  3、解答了業主的這些疑問,就等于告知業主,那些是可以改變的那些是絕對不可改變的,同時夸大改動后可能給業主帶來的后果與麻煩,讓業主無形中形成如果這樣做將產生巨大損失的意識。

  裝修管理協議

操逼视频  1、委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯系電話;

操逼视频  2、住宅室內裝飾裝修的房屋間數、建筑面積、裝飾裝修的項目、方式、規格、質量要求以及質量驗收方式;

操逼视频  3、裝飾裝修工程的開工、竣工時間;

  4、裝飾裝修工程保修的內容、期限;

操逼视频  5、裝飾裝修工程價格,計價和支付方式、時間;

操逼视频  6、合同變更和解除的條件;

  7、違約責任及解決糾紛的途徑;

  8、合同的生效時間;

  9、雙方認為需要明確的其他條款。

  裝修管理費包括下列各項開支

操逼视频  1、審閱裝修圖紙、技術資料及提出意見;

  2、裝修垃圾的清運;

操逼视频  3、額外的保安、清潔、保護措施及電梯使用等;

操逼视频  4、裝修期間加派的工程監察人員。

  只在下列情況下,裝修工作方能展開

  1、管理處已書面發出批準裝修許可證;

  2、所有有關費用已經繳付;

  3、所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸;

  4、消防機關已發出批準文件;

  另:當業主辦理好裝修手續以后,我們建議業主和上下左右鄰居溝通一下:“打擾了,從今天起我家開始裝修,影響了您的生活,請您諒解!”。好話說到前面,一旦將來有些噪音影響,衛生影響,相鄰業主也不好意思投訴,這一點尤其是大多數業主已經入住的小區更加重要。

  裝修施工過程管理

操逼视频  業主的裝修過程將是物業企業裝修管理中的重中之重,物業管理人員一定要發揚不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤問、勤看,發現問題及時處理,不能處理的及時上報,并記錄在巡查記錄上,做到有據可查,有字(業主簽字)可認。同時盡可能詳細記錄業主的裝修進程,包括業主的水電改動情況。當業主入住后,如果裝修工程發生問題,而物業企業能夠從檔案中找出問題所在,將會給我們的工作帶來極大的便利,同時也會讓業主感受到我們的細心、周到的服務,貫徹了公司的服務宗旨。

  裝修巡檢

  裝修巡檢的重點:

操逼视频  了解了業主裝修過程中的重點,也就明白了我們日常巡檢的重點。在業主材料進場和水電路改造階段,最少每天要巡查一次,有違規意圖的業主,一天要巡檢二次,否則:一天晚上他就可能破壞防水層,第二天封閉了,讓你無法查看,留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工,一般一天或二天一次巡檢就可以了。

操逼视频  結構改動這一類違規裝修是最嚴重的違規,主要表現在:在承重墻上開門、開孔、做壁櫥,改變室內樓梯位置,在室內砌磚墻,在天花板上安裝很重的物品,在室內安裝閣樓,拆除臥室窗下墻體,在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業管理企業應該堅決制止這一類違規裝修,必要時可以采取一些非常手段,同時上報相關管理部門共同處理。

  改變房屋用途這一類違規裝修主要表現在:擴大衛生間的門窗尺寸,更改衛生間干濕隔墻的位置,將臥室改為衛生間,將陽臺改為洗衣間,將主臥衛生間改為書房或衣柜,改變空調的安裝位置,改變燃氣暖氣管道等等。針對這類違規裝修,物業管理企業應盡量阻止其改動,告知業主這樣改動應該承擔的責任,可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中,并讓業主簽字認可。

  破壞環境衛生這一類違規裝修主要表現在:裝修垃圾沒有按照規定運放,污染損壞公用設施設備,噪音污染,高空拋物,空氣污染,將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規一般情況下是施工人員造成的,需要安全部和保潔部的密切配合,發現一起,嚴肅處理一起,必要時可以要求相關人員離開小區,但一定要及時聯系施工負責人和業主講明原因,避免不必要的誤會。

  注意:

  (1)由于物業公司沒有行政處罰權,物業公司一定要制定住戶室內裝修審批及監管制度,最好要制定裝修保證金制度;

操逼视频  (2)物業公司有權對違規的裝修行為進行處罰(收違約金),糾正違規裝修行為。

  裝修驗收管理

  當施工單位施工完畢,業主提出裝修驗收需求時,物業管理人員應當和業主、施工單位負責人一起對業主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業主在裝修過程中的違規行為,劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發現容然存在相關問題,一定要讓業主、施工負責人簽字認可,盡量減少物業企業在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。

  通過對業主裝修工程的驗收,可以替業主挑裝修施工單位的毛病,讓業主真實感受到我們為他著想的,進一步增進感情,同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平,為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。

操逼视频  有效避免裝修干擾的策略

操逼视频  手法一:裝修前發通知給同一樓層及上下樓層住戶,讓他們有思想準備和采取一些必要的預防措施;

  手法二:在住戶提交裝修申請時,提醒住戶聘請信譽好、實力強、人員精的裝修公司,并盡量縮短工期;

  手法三:對住戶和裝修公司進行必要的培訓,解釋裝修程序和有關管理規定,避免他們因事先不知而產生各種影響他人工作或休息的裝修工程;

操逼视频  手法四:將《裝修注意事項》(施工許可證)貼在裝修單元大門上,提醒裝修人員文明施工;

  手法五:對于住宅樓,嚴禁在夜晚、周末等時間裝修;對于商業大廈,白天上班時間只允許一些不產生噪音及油漆氣味的裝修,將發生較大噪音如電鋸聲和油漆等工序安排在非辦公時間進行;

  手法六:施工人員必須辦理施工證或臨時出入證方可進場施工,施工人員不得從事與施工無關的各種活動;

  手法七:加強對裝修單元的監管,及時聽取鄰居意見,對違規施工人員視情節輕重分別給予口頭或書面警告、停止裝修、暫扣裝修工具、責令賠償損失等處罰;

  手法八:為施工單位提供必要的服務條件,為其保質、按時完成裝修任務給予方便;

  手法九:加快裝修申請、驗收所需的時間,在規定的時間內將裝修保證金退還住戶。

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